Cuando cualquiera de los propietarios incumplan sus obligaciones de pago de las cuotas la propia ley establece un procedimiento especial monitorio para reclamar judicialmente contra el propietario moroso.
A tenor de lo dispuesto en el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal en relacion con el art. 9 e) f), establece que las siguientes obligaciones:
- Contribuir, con arreglo a la cuota de participación de los gastos generales para el adecuado establecimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
- Contribuir, de acuerdo con su cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existe en la comunidad de propietarios para atender a obras de conservación y reparación de la finca, y para las obras de rehabilitación.
Cuando cualquiera de los propietarios incumplan sus obligaciones de pago de las cuotas la propia ley en el art. 21 establece un procedimiento especial monitorio para reclamar judicialmente contra el propietario moroso, para ello es necesario que se adopten o se sigan una serie de pasos previos antes de la petición inical del procedimiento monitorio.
Abordaremos los requisitos previos a la petición inicial del procedimiento monitorio y la tramitación del procedimiento monitorio:
REQUISITOS PREVIOS A LA RECLAMACION JUDICIAL DEL PAGO DE CUOTAS A VECINOS.
1. Es necesaria una reunión de la Junta de Propietarios, en la que debe estar legalmente convocada y se apruebe la LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA que se tenga contra un propietario moroso , y autorizar al presidente para exigirla judicialmente, se acompaña plantilla del acuerdo de junta para liquidación de deudas.
ACUERDO DE LA JUNTA ACORDANDO LA LIQUIDACIÓN DE DEUDAS
(es necesario que vaya precedido en el orden del día de la convocatoria a la Junta del siguiente punto " DEUDAS MOROSOS. ACUERDOS A ADOPTAR")
Según el Orden del Día y dentro del punto XXX, el Administrador presenta la siguiente lista de propietarios que adeudan a la Comunidad y se relacionan a continuación:
- Dº XXXX, Puerta; Pendiente de pago de cuotas de comunidad de los meses XXX, por importe de XXXX.
- Dº XXXX, Puerta,; pendiente de pago de derrama por instalación de XXX, por importe de XXXX.
La Comunidad acuerda por Mayoria/Unanimidad de los presentes y representados, entablar acciones legales contra dº XXXXX, por cuantía de XXXX, así mismo se faculta al Presidente de la Comunidad, que en la actualidad recae en Dº XXXXXXXX, para designar abogado y procurador para inicio de acciones legales.
De este acuerdo el Secretario- Administrador emitirá certificación para dar cumplimiento a los tramites para el ejecicio de acciones legales, así como, dar traslado de forma fehaciente a los propietarios morosos, a fin de que se avengan a liquidar la deuda.
En Ourense a XX de XXX de XXXX.
2. Comunicación al vecino moroso mediante notificación fehaciente, para ello se deberá comunicar por escrito, a través de burofax u otro medio que permita tener constancia del contenido de la recepción, identidad del destinatario, recepción y fecha y hora de la notificación.
Deberá hacerse en el lugar designado por el vecino para recibir notificaciones, en su defecto en el domicilio del vecino moroso, y en ultimo termino en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible, explicando porque se procede a la publicación de esta forma. Deberá estar firmado por el secretario con el Visto Bueno del presidente.
Ejemplo de notificación al vecino moroso.
NOTIFICACION A PROPIETARIO MOROSO
Dº XXXX(secretario Administrador)
Calle XXX, Nº XX
Ourense
Dº XXXXXXX(Vecino moroso)
Calle XXX, Nº xx
Ourense
Muy Señor mío:
En la Junta general ordinaria/extraordinaria de fecha XX XX XX, de la Comunidad de Propietarios sita en XXXXX, XXX, se adoptó el siguiente acuerdo:
Proceder a entablar acciones legales contra Vd., como propietario de la vivienda nº XX, por cuantía de XXX€, por los siguientes conceptos:
- Pendiente de pago de cuotas de comunidad de los meses XXX, por importe de XXXX.
- pendiente de pago de derrama por instalación de XXX, por importe de XXXX.
Lo que le notifico a Vd. por los medios establecidos en el art. 9.1.h) de la LPH para dar cumplimiento a lo establecido en el art. 21.1 LPH, como requisito previo a las acciones judiciales pertinentes.
Si desea liquidar la deuda pendiente con la Comunidad puede hacerlo en horario de XX XX, y en el plazo máximo de 10 días, sin recibir noticias suyas nos veremos obligados a entablar acciones legales contra Vd.
En Ourense a XX de XXX de XXXX.
Fdo.
(el secretario)
REQUISITOS PARA LA RECLAMACION JUDICIAL DEL PAGO DE CUOTAS A VECINOS.
Para la petición inicial del proceso monitorio es necesario la siguiente documentación:
1. Certificación del acuerdo por el que se acuerda la liquidación de la deuda, con la firma del secretario y el Visto Bueno del presidente.
Ejemplo de certificado de deuda.
CERTIFICACION DE ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS POR LIQUIDACIÓN DE DEUDAS
Dº XXXXX (Secretario o administrador), mayor de edad, administrador de fincas con núm. de col. XXX, con domicilio a efectos de citaciones y notificaciones en XXXXXXXXX, en nombre propio y en calidad de Secretario Administrador de fincas de la Comunidad de Propietarios sita en XXXXXX
CERTIFICA
En la Junta general ordinaria/extraordinaria de fecha XX XX XX, de la Comunidad de Propietarios sita en XXXXX, XXX, se adoptó el siguiente acuerdo, que se transcribe literalmente:
Proceder a entablar acciones legales contra Vd., como propietario de la vivienda nº XX, por cuantía de XXX€, por los siguientes conceptos:
- Pendiente de pago de cuotas de comunidad de los meses XXX, por importe de XXXX.
- Pendiente de pago de derrama por instalación de XXX, por importe de XXXX.
Para que conste, firmo la presente con el Visto Bueno del Presidente en
Ourense a XX de XX de XXXX.
Fdo. Vº Bº
(Administrador/secretario) (Presidente)
2. Documentación de la notificación al deudor por el que se aprueba la deuda.
3. Documentación que acredite la condición de Presidente y administrador, así como, autorización para facultar al presidente para entablar acciones legales.
4. Facturas o justificantes de los gastos incurridos para el requerimiento de la deuda, es decir, gastos de correos por envío de burofax, gastos notariales de notificación de deuda.
Con toda esta documentación tendremos lo suficiente para interponer la petición inicial del proceso monitorio que regula LPH, por lo que, una vez se presente en el Juzgado, se acordará requerir de pago al deudor, ofreciéndole 20 días para que , o bien pague, o presente escrito de oposición.
Si paga, se decreta archivo y se da traslado de la cuantía a la Comunidad de Propietarios.
Si no se opone, ni realiza escrito de oposición, se da traslado a la Comunidad de Propietarios para que ejecute el pago de la deuda.
Si se opone, se sustancia por los trámites del Juicio Verbal u Ordinario, en función de la cuantía que se reclame.
