Para comenzar a responder a esta cuestión es necesario analizar la normativa, y sobre todo la fecha en que se suscribió el contrato de arrendamiento.
Si el contrato de arrendamiento se suscribió con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que se venían regulando por la Ley de arrendamientos Urbanos de 1964, si bien entra en vigor el 1 de enero de 1995 la Ley de arrendamientos Urbanos de 29/1994, de 24 de noviembre, continúa en vigor la ley de 1964, recogiéndose en esta nueva ley (LAU 1994) una serie de disposiciones para la extinción de estos contratos, en concreto en la disposición transitoria tercera de la LAU de 1994, en las que a fecha de 1 de enero de 1995, no había transcurrido el plazo pactado en el contrato, éste duraría el tiempo que restase para que dicho plazo se cumpla. El problema surge cuando estos contratos se encuentran en prórroga legal la la entrada de la LAU de 1994.
En este supuesto debemos distinguir si se trata de persona Jurídica o Física.
- Si se suscribió contrato de arrendamiento anterior a 9 de mayo de 1985 y en prórroga legal y se trata de persona jurídica, es claro, por el transcurso de 20 años desde la entrada de la LAU de 1994, es decir, el 31 de diciembre de 2014.
- Si se suscribió contrato de arrendamiento anterior a 9 de mayo de 1985 y en prórroga legal y se trata de persona física, predica que "los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local», en el caso que no exisiete conyúge o no continúe con la actividad , en este caso puede subrogarse en el arrendamiento un desdenciente de arrendatario que continúe con la actividad si no hubieran transcurrido 20 años a contar desde la entrada en vigor de la ley, es decir 31 de diciembre de 2014.
- Entendemos que en el caso de que se subrogue el conyuge y continúe con la actividad, no será de aplicación el plazo de 20 años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, puesto que a tenor literal, se extinguirá el contrato desde que éste se jubile o fallezca.
- Si se realizase un traspaso el arrendatario actual o su cónyuge permitirá la continuación por un mínimo de 10 años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley, es decir, según el tiempo verbal utilizado en la redacción el arrendatario puede optar por UN MINIMO DE DIEZ AÑOS a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realizce el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley ¿Puede elegir el arrendatario si opta por el plazo consistente en un minimo de 10 años o tiene necesariamente la finalización el 31 de diciembre de 2014 ¿y en el caso que así fuera, si el plazo son diez años, cual sería el plazo maximo de duración?
El art. 32 de la LAU de 1964 establece cuales son los requisitos para la existencia legal del traspaso:
"Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:
1.º Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.
2.º Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
3.º La fijación de un precio cierto por el traspaso.
4.º Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
5.º Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.
6.º Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.
La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso."
La vaga redacción de la ley, permite la posibilidad de traspasar un local en el que, parece que el limite maximo de 31 de diciembre de 2014, no fuera computable, puesto que si se traspasa el local de negocio en fechas cercanas a diciembre de 2014, y el arrendatario opta por un mínimo de 10 años, siempre estaría fuera del plazo máximo.
De igual modo, parece indicar que si el conyuge continúa con la misma actividad, permite deducir que el contrato tampoco se extinguirá en fecha 31 de diciembre de 2014, sino que continuará en vigor hasta que el mismo se jubile, por lo tanto de la interpretación de la LAU sostiene indicar que existen supuestos en que el fin de la RENTA ANTIGUA no finalizan en diciembre de 2014.
