Los vecinos de una comunidad de propietarios no tienen obligación de soportar actos de inmisión.
Muchas veces, las relaciones de vecindad, llegan a todo punto insoportables, vecinos que ponen el volumen de televisión alta que no dejan dormir al resto de propietarios, ruidos del local de negocio que perturban la tranquilidad vecinal, se tiran colillas por el patio que han quemado parte del tendedero, bolsas de basura en el descansillo del piso que provoca olores al resto de los vecinos, en fin, una abanico de posibilidades que pueden hacer de la convivencia vecinal un auténtico infierno.
En estos supuestos, y habiendo contactado previamente con el vecino molesto o perturbador, nos encontramos que hace caso omiso, o bien no cede en su actividad molesta. Lo primero que debemos considerar es que los vecinos de esta comunidad de propietarios no tienen obligación de soportar dichos actos de inmisión.
Para estos supuestos la Ley de Propiedad Horizontal establece en el art. 7.2 un procedimiento para que cesen estas actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En concreto establece que:
“2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”
1.-REFERENCIA A ACTIVIDAD PROHIBIDA, PELIGROSA, INCÓMODA, MOLESTA O INSALUBRE
La ley habla de actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, por lo tanto debemos acudir en primer lugar a los estatutos de la comunidad, en orden establecer que actividades son prohibidas, en contreto el art. 5 Ley de Propiedad Horizontal, prevé que “«El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad ».Mientras que el art.6 recuerda la posibilidad de que la comunidad de propietarios establecer un reglamento de régimen interior, al mencionar que «Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración».
Una vez consultados los estatutos de la Comunidad, y no establece nada al respecto en base a lo cual la conducta del vecino viene molestando a la comunidad, no significa que no pueda acudirse a los tribunales exigiendo la cesación de esta actividad. La actividad molesta puede definires como aquella perturbadora el orden a la convivencia, y que excede lo que deba tolerarse, todo ello conforme a los principios generales que rigen las relaciones de vecindad y prohibición del abuso del derecho.
La Jurisprudencia establece los siguientes requisitos:
- Que la actividad molesta se dé en el interior del inmueble y por lo tanto no tenga el origen en el exterior.
- Que se atienda a su calificación como incomoda o molesta.
- Que dicho acto de inmisión sea notoria y probada en orden a la gravedad de la sanción.
- Que haya cierta continuidad y permanencia en la realización de actos singulares (Ruidos local de negocio, sacar basura rellano de la escalera, volumen excesivamente alto de TV, tirar colillas al patio de luces, etc…)
2.-ESPECIAL TRANSCENDENCIA EN MATERIA DE RUIDOS
Son numerosas las sentencias que resuelven supuestos en el que el ruido producido por pubs o locales nocturnos impiden a los vecinos conciliar el sueño. En ellas, y en aplicación al caso concreto, ponen de manifiesto el excesivo ruido derivado de la música, así como el trasiego de personas que acuden a estos locales los fines de semana, llevando a una situación inaguantable al colectivo de personas que residen en este edificio.
Muchos ayuntamientos tienen su propia normativa proctetora de contaminación acústica, a la que debemos hacer referencia, sobretodo a la hora de probar que la actividad de dicho local infringe dicha normativa municipal, y en cualquiera de los casos, existe una normativa estatal, la ley 37/2003, de 17 de noviembre de ruido, y Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre, por el que se desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, en lo referente a zonificación acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas, en el que se establece los valores de ímite de ruido aplicables al espacio interior de vivienda, usos residenciales., se adjunta tabla.
Uso del edificio Tipo de Recinto Índices de ruido
Ld Le Ln
Vivienda o uso residencial Estancias 45 45 35
Dormitorios 40 40 30
En el ANEXO I de este Real Decreto establece los periodos temporales de estos índices de ruido
"b) Los valores horarios de comienzo y fin de los distintos periodos temporales de evaluación son: periodo día de 7.00 a 19.00; periodo tarde de19.00 a 23.00 y periodo noche de 23.00 a 7.00, hora local.
La administración competente podrá modificar la hora de comienzo del periodo día y, por consiguiente, cuándo empiezan los periodos tarde y noche. La decisión de modificación deberá aplicarse a todas las fuentes de ruido."
A modo de ejemplo, si en un dormitorio, a las 2:00 Hrs. de la madrugada, es decir en horario nocturno (desde las 23:00 7:00), el limite máximo de contaminación acústica no puede exceder de los 30 dB, y si marca un limite superior está contaminando de forma excesiva, por lo que incumple de forma grosera, con lo preceptuado contra actividades molestas e insalubres.
La contaminación acústica, en consideración por parte de los tribunales Europeos como del propio Tribunal Constitucional como un claro ataque del DERECHO CONSTITUCIONAL A LA INTIMIDAD PERSONAL Y FAMILIAR, sentencia del Tribunal Constitucional de 24 de mayo de 2001” , establece que una exposición prolongada a unos determinados niveles de ruido, que puedan objetivamente calificarse como evitables e insoportables, ha de merecer la protección dispensada al derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, en el ámbito domiciliario, en la medida en que impidan o dificulten gravemente el libre desarrollo de la personalidad, siempre y cuando la lesión o menoscabo provenga de actos u omisiones de entes públicos a los que sea imputable la lesión producida. Es más, ampliando el panorama interpretativo de los derechos fundamentales, en que se coloca la referida sentencia, en voto particular concurrente se señala que la saturación acústica, en suma, causa daños y perjuicios a los seres humanos, con posible conculcación del derecho a la integridad física y moral (artículo 15 de la Constitución española). Asimismo, la saturación acústica puede suponer una violación del domicilio, como ámbito reservado para la intimidad personal y familiar, con vulneración del artículo 18-2 de la Constitución española. El libre desarrollo de la personalidad (artículo 10 de la Constitución española), queda afectado por la saturación acústica, que atenta contra la intimidad personal y familiar (artículo 18-1 de la Constitución), tanto dentro como fuera del domicilio.”
3.- REQUISITOS PARA QUE PUEDA PROSPERAR LA ACCIÓN DE CESACIÓN
Para la prosperabilidad de la acción de cesación se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos(AP Coruña Sentencia 526/2010, de 27 de diciembre):
a) Que se trate de un "piso o local"
b) Que en la vivienda o local se desarrolle una "actividad", lo que sugiere que ha de ser continuada, es decir con una cierta permanencia en el tiempo
c) Que esa actividad pueda calificarse como contraria a los estatutos de la comunidad, dañosa para la finca, o que contravenga la legislación sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
d) Que esa incomodidad o molestia sea notoria y ostensible, no pudiendo atenderse a meras dificultades o pequeños trastornos.
e) Que se haya requerido previamente al dueño de la vivienda o al ocupante apercibiéndolo para que cesen esas actividades. No es necesario requerir a los dos, sino que basta con requerir exclusivamente «a quien realice las actividades prohibidas».
f) la actual Ley de Propiedad Horizontal es clara y terminante al establecer que debe ser el presidente de la comunidad quien realice ese requerimiento.
g) Aunque el precepto menciona que el requerimiento será para la «inmediata cesación» , dado que a continuación se menciona «si el infractor persistiere...» , se entiende que debe concederse un plazo prudencial para el cese de la actividad contraria a los estatutos, perjudicial para la finca, o que resulte molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita. Plazo que variará en atención a las circunstancias de cada caso.
h) Si no fuese atendido el requerimiento, deberá convocarse la junta de propietarios, en cuyo orden del día debe figurar expresamente la propuesta de ejercitar la acción de cesación. Junta que deberá autorizar al presidente para ejercitar dicha acción. El propietario afectado puede defender sus derechos impugnando el acuerdo de la junta.
i) A la demanda que formule el presidente, debe acompañarse, como requisito de procedibilidad, «la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios».
j) Ya no hay que requerir previamente al propietario para que ejercite una acción resolutoria contra el arrendatario; ni la acción de cesación de la comunidad contra el arrendatario se configura como una actuación por subrogación propiamente dicha.
k) La demanda debe siempre dirigirse contra el titular de la vivienda o local, por imperativo de la última frase del párrafo cuarto del ordinal segundo del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal ; extremo que se ha criticado en la doctrina, por estimar que no es responsable de las actuaciones del arrendatario.
l) Resulta indiferente que se desarrollen actividades análogas en otros pisos o locales, porque o bien no son incómodas, en apreciación de la junta de propietarios, o bien se les demandará posteriormente.
m) A diferencia de lo que acontecía cuando se configuraba la acción de la comunidad contra el arrendatario como una acción de resolución ejercitada por subrogación, que se estimaba que no impedía que la acción prosperase el que hubiesen cesado las molestias, pues la causa de resolución debe referirse siempre al momento en que se produce, no a rectificaciones posteriores de conducta, cuando la misma se han mantenido a lo largo del tiempo, debe estimarse que, en la actualidad, si el infractor cesa en su actuación, no puede ejercitarse ya la acción de cesación; sin perjuicio de que pudiera prosperar la solicitud de reparaciones o indemnizaciones de daños y perjuicios.
n) Tanto la primitiva redacción como la actual conferían la acción a la junta de propietarios. Sin embargo se tiene admitido la posibilidad de que la ejercite un comunero en beneficio de la comunidad.
4.- EFECTOS DE LA ACCIÓN DE CESACIÓN
Una sentencia condenatoria, acorde a los intereses de la Comunidad de Propietarios, puede acarrear los siguientes pronunciamientos:
- Cese definitivo de la actividad molesta o insalubre.
- Indemnización por daños y perjuicios a la comunidad por esta actividad molesta o insalubre.
- Privación de uso por tiempo no superior a tres años.
- Resolución de otros derechos (Extinción del contrato de arrendamiento u otros que impida la posesión por parte del infractor).
Desde nuestro despacho, buscamos la solución mas adecuada a sus problemas, así como, realizar todo tipo de actuación tendente a procurar una mejor convivencia entre los vecinos.
